Setiap pekerjaan konstruksi dipenuhi dengan banyak sekali risiko dan kemungkinan kerugian yang diakibatkannya. Kerugian ini mungkin timbul dari keterlambatan pengadaan bahan, perubahan struktural, eksekusi ide yang salah, dan perbaikan kesalahan. Semua ini membuang waktu yang berharga dan menghabiskan lebih banyak uang daripada perkiraan semula. Oleh karena itu, sebagian besar pelanggan menginginkan cara untuk mengurangi kerugian ini. Dalam pola pikir inilah munculnya Guaranteed Maximum Price atau GMP Pricing Contract.
Apa itu Harga Maksimum yang Dijamin (GMP)?
Istilah Harga GMP lazim dalam kontrak konstruksi. Lebih sering daripada tidak, diamati dalam bisnis konstruksi bahwa biaya melebihi perkiraan atau batas yang dianggarkan karena beberapa alasan dan sebagian besar dapat ditelusuri kembali ke beberapa kesalahan pada Bisnis Konstruksi yaitu pihak Kontraktor. Namun sayangnya, klien yang menugaskan pekerjaan konstruksi ini harus menanggung bebannya.
Oleh karena itu, kedatangan GMP! Di bawah kontrak Guaranteed Maximum Pricing (GMP), klien harus memberi kompensasi kepada kontraktor untuk semua biayanya + biaya/remunerasi di atas biaya tetapi seluruh kompensasi ini terbatas pada batas yang telah ditentukan sebelumnya.
Jadi, jumlah total; menutupi biaya konstruksi aktual dan biaya tetap di atas itu; ditetapkan sebelumnya; bahkan sebelum kontrak konstruksi diberikan dan pekerjaan dimulai. Maksimum yang dapat diperoleh kontraktor dari kontrak khusus ini terbatas pada GMP ini, yaitu Harga Maksimum yang Dijamin.
Bagaimana jika biaya berbeda dari yang direncanakan berdasarkan GMP?
DI GMP, risiko kerugian yang timbul dari pembengkakan biaya dialihkan ke kontraktor. Dalam hal kelebihan biaya, klien tidak terikat untuk memberi kompensasi kepada kontraktor di luar GMP. Kontraktor harus menanggung kerugian.
Dalam hal biaya kurang dari yang ditentukan yaitu pekerjaan diselesaikan dengan biaya lebih rendah dari yang diperkirakan, klien pasti menikmati penghematan dan berhak menyimpannya hanya dengan dia.
Namun, tergantung pada perjanjian kontraktual, dia dapat membaginya dengan kontraktor dengan persentase tertentu dari penghematan ini.
Bagaimana cara kerjanya?
Misalnya, Anda disewa oleh pembibitan lokal untuk membangun rumah kaca dengan kontrak GMP. Persyaratan kontrak sehubungan dengan harga akan terlihat seperti ini: Harga akan menjadi penggantian semua biaya ditambah biaya tetap sebesar $5.000 di atas biaya dengan Harga Maksimum yang Dijamin sebesar $15.000.
Di sini, jumlah maksimum yang dapat Anda peroleh dari kontrak ini adalah $15.000. Jadi untuk mendapatkan bayaran penuh sebesar $5.000; Anda, sebagai kontraktor, harus membatasi pengeluaran Anda hingga $10.000 atau Anda berisiko kehilangan remunerasi sebesar itu dan membayar dari kantong Anda.
Jika total pengeluaran Anda untuk pekerjaan itu adalah $8.000, maka total penghasilan Anda adalah $13.000 ($8.000+$5.000). $2.000 akan menghemat klien Anda. Anda mungkin mendapatkan persentase tertentu dari ini berdasarkan ketentuan perjanjian.
Penggunaan Harga Maksimum yang Dijamin
GMP lebih disukai oleh klien yang proyek konstruksinya adalah jenis di mana biaya dapat diperkirakan sebelumnya dengan tingkat akurasi yang wajar. Risiko dan kapasitas menahan ketidakpastian mereka juga terbatas. Oleh karena itu, untuk melindungi diri dari kemungkinan ini, mereka lebih memilih untuk memberikan kontrak berdasarkan GMP.
Apa perbedaan GMP dengan metode penetapan harga Kontrak Konstruksi tradisional lainnya?
Ada metode tradisional lain untuk memperkirakan harga biaya pada kontrak konstruksi seperti Harga Tetap, metode Biaya Plus.
GMP vs. Biaya Plus
Di bawah kontrak biaya-plus, harga akhir ditentukan sebagai jumlah total dari semua biaya yang dianggap dikeluarkan selama rentang waktu pekerjaan konstruksi dan margin laba tetap atau upah di atasnya. Sebenarnya tidak ada batasan maksimal jumlah pengeluaran.
Biaya plus kontrak digunakan di mana biaya konstruksi yang akurat tidak dapat diperkirakan sebelumnya. Seringkali, ini adalah proyek konstruksi yang cukup rumit dan kompleks yang berlangsung selama bertahun-tahun dan bertujuan untuk membangun struktur kolosal.
Oleh karena itu, semua biaya – baik yang diperkirakan maupun yang tidak terduga – harus diganti kepada kontraktor selain margin keuntungan. Dengan demikian, klien harus menanggung risiko kerugian finansial yang tiba-tiba jika terjadi halangan dalam proyek konstruksi.
GMP vs. Harga Tetap
Metode Harga Tetap adalah di mana kedua belah pihak – kontraktor dan klien – telah menyetujui harga tetap untuk pekerjaan konstruksi yang ada terlepas dari biaya aktual yang terlibat. Jadi pilihan untuk menutupi semua biaya aktual dalam rentang tertentu tersedia di GMP, kontraktor hanya mendapat satu jumlah tetap dengan metode Harga Tetap.
Revisi Harga Maksimum yang Dijamin
Dalam hal terjadi perubahan mandat pelanggan sehubungan dengan pekerjaan konstruksi; misalnya revisi desain atau perubahan spesifikasi dan kualitas bahan; kontrak GMP berisi klausul untuk revisi ke atas dari harga GMP untuk memberikan kompensasi penuh kepada kontraktor dalam kondisi yang berubah.
Cukup sering, kontrak GMP juga memasukkan klausul untuk mengganti kontraktor atas kerugian yang timbul karena bencana alam atau peristiwa yang berada di luar kendalinya seperti kebakaran, penutupan di salah satu pabrik pemasoknya, dll.
Keunggulan Dijamin Harga Maksimal
Untuk bisnis konstruksi:
- Dengan semakin banyaknya pelanggan yang menganggap GMP sebagai pilihan yang menarik, para kontraktor yang memilih GMP pasti akan lebih mudah dalam mendapatkan kontrak.
- Kontraktor dapat memperoleh dana untuk modal kerja mereka serta kebutuhan modal jangka panjang dengan mudah dari bank karena jadwal konstruksi mereka terukir secara akurat dan sangat rinci. Hal ini memberikan keamanan kepada bank dalam hal kapasitas pendapatan mereka.
- Kontraktor juga memiliki insentif untuk menyelesaikan pekerjaan sebelum jadwal dan menjaga biaya dalam perkiraan yang dianggarkan untuk menghindari kemungkinan terkena sanksi dan mendapatkan persentase penghematan, jika kontrak memungkinkan. Dengan demikian, itu menjadi proposisi win-win untuk kedua belah pihak.
Untuk klien:
- Memberikan rasa aman kepada klien bahwa ia tidak akan dihukum atas kesalahan dan kecerobohan kontraktor dalam melaksanakan proyek.
- Karena ada sedikit ketidakpastian mengenai biaya dan perkiraan biaya yang hampir akurat dan jelas – tidak ada kejutan yang tidak menyenangkan.
- Karena detail proyek dikerjakan dengan sangat baik sebelumnya, aliran pekerjaannya cukup lancar.
Kerugian bagi kontraktor :
- Mungkin ada kerugian bagi kontraktor jika tidak memiliki mekanisme untuk memperkirakan biaya secara akurat. Dia mungkin salah menghitung biaya dan mungkin harus menanggung kerugian jika terjadi kelebihan biaya.
- Karena kemungkinan kerugian, kontraktor dapat mengutip harga yang lebih tinggi untuk pekerjaan tersebut dan dapat kehilangan kontrak dalam penawaran kompetitif. Jadi, tergantung pada kontraktor untuk menyusun GMP yang seimbang.
Kontak EMP (Perkiraan Harga Maksimum): Alternatif yang Lebih Baik
Perlahan, konsep yang relatif lebih baru yang dikenal sebagai Estimasi Harga Maksimum (EMP) mendapatkan penerimaan di mana alih-alih mengalihkan seluruh risiko kelebihan biaya kepada kontraktor, cara yang adil untuk membagi risiko tersebut antara klien dan kontraktor dilakukan dan keduanya. para pihak berkontribusi terhadap kerugian tersebut.
